[전세퇴거자금대출] 한도와 조건, 필요서류 및 유의사항 알아보기!

최근 주택 가격 하락에 따른 ‘역전세난’으로 인해 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 받는 대출 상품이 주목됩니다.

 

바로 전세퇴거자금대출 상품 인데요!

전세 계약이 만료되었을 때 보증금 반환을 위해 필요한 자금을 마련하는 데 큰 도움을 받을 수 있고 

대출 한도와 조건이 지역별로 다르게 적용되기 때문에, 대출 신청 전 미리 충분한 사전 이해가 필요한 상품입니다. 

 

이번 글에서는 전세퇴거자금대출의 한도와 특징, 필요서류, 그리고 유의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

 

✅ 전세퇴거자금대출이란?

임대보증금 반환대출이라고도 불리는 전세퇴거자금대출은 전세 계약 만료 시 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 이용하는 상품입니다.

 

최근 부동산 시장의 위축으로 주택 시세와 전세 보증금이 동시에 하락하는 경우가 많아졌는데요.

이런 상황에서 새로운 세입자를 구하거나 기존 대비 낮아진 전세금으로 계약할 경우 기존 세입자에게 반환할 자금이 부족한 상황이 발생할 수 있고 이때,  집주인이 주택을 담보로 대출을 받아 자금을 마련하는 것이 전세퇴거자금대출입니다.

유사한 의미로 임대보증금 반환대출이라고 불리기도 합니다. 

 

 

예를 들어볼까요?

전용면적 85제곱미터 아파트 가격이 16억 원 이었을 때, 해당 가격을 기준으로 전세를 놓았기 때문에 현재 세입자의 전세금을 8억으로 맞췄습니다.

하지만 지금은 아파트 시세가 12억 정도로 형성되었고, 전세가격도 6억으로 떨어졌습니다.

따라서 신규 세입자를 구한다 하더라도 2억 원의 자금이 더 필요한 상황이고, 전세가격이 이처럼 많이 떨어질 거라고 생각을 못한 집주인은 전세자금을 돌려주기 위해서 전세퇴거자금대출을 이용할 수 있습니다.

 

 

전세퇴거자금대출은 세입자의 퇴거 2개월 전부터 신청이 가능하며, 대출 기간은 최대 40년입니다.

지역별 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 그리고 주택 가격에 따라 대출 한도와 조건이 달라지므로 사전에 충분한 정보를 바탕으로 한 준비가 필요합니다! 

 

✅ 전세퇴거자금대출의 특징과 혜택

✔ 높은 한도와 유리한 조건

전세퇴거자금대출은 주택을 담보로 하기 때문에 신용대출보다 높은 한도를 제공합니다.

보통 최대 LTV 60%까지 가능하며, 주택 소유자나 소득 수준이 높지 않은 사람도 낮은 금리로 대출받을 수 있습니다. 특히, 제2금융권에서는 연 최저 4%대의 금리를 제공하기도 합니다.

 

✔ 규제 완화로 대출 가능성 확대

기존에는 규제 지역에서 1 주택자나 일시 2 주택자만 대출이 가능했지만, 2023년 3월 이후 관련 규제가 완화됨에 따라 이제 조정대상지역에서는 다주택자도 LTV 60%까지 대출 신청이 가능합니다.

단, 투기과열지구와 같은 특정 지역에서는 LTV 한도가 40%로 낮아질 수 있으니 지역별 조건을 사전에 미리 확인해 보시기 바랍니다. 

 

✔ 다양한 대출 한도

지역별로 적용되는 LTV와 DSR 기준에 따라 대출 한도가 달라집니다.

예를 들어, 비규제 지역에서는 LTV 70%까지 대출이 가능하며, 조정대상지역에서는 LTV 50%, 투기과열지구에서는 LTV 40%로 제한됩니다.

 

✅ 전세퇴거자금대출 신청 조건

전세퇴거자금대출은 아래 조건을 충족하는 임대인이 신청할 수 있습니다

- 임대차계약 종료: 세입자에게 보증금을 반환해야 하는 상황.
- 소유권 및 담보: 신청 대상 주택의 소유자로, "주택금융 신용보증서" 발급 가능.
- 세입자 요건: 세입자가 확정일자와 전입신고를 완료한 상태여야 함.
- 법적 문제없음: 주택 소유권에 압류나 경매 등의 법적 문제가 없어야 함.

Tip: 대출은 세입자의 퇴거 2개월 전부터 신청할 수 있으므로, 여유롭게 준비하는 것이 중요합니다.

 

✅ 대출 신청 시 필요 서류

• 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)

• 확정일자부 임대차 계약서

• 전입세대열람내용

• 재산세 납부영수증

• 부동산 등기사항전부증명서

• 소득 확인 서류

 

추가로 배우자가 있는 경우에는 가족관계증명서가 요구될 수 있으며, 상담받으시는 금융기관별로 다른 서류가 요청될 수 있습니다.

 

✅ 전세퇴거자금대출 신청 절차

심사 기간은 보통 1~2주 정도 소요되므로, 사전에 주거래 금융기관을 통해 승인 조건을 미리 꼼꼼히 체크하시어 대출을 진행하는 것이 중요합니다.

1. 대출 상담 및 서류 준비: 금융기관에 방문해 상담을 받고, 필요한 서류를 준비합니다.
2. 대출 신청: 신청서를 작성하고 제출합니다.
3. 심사: 금융기관에서 대출자의 신용, 소득, 상환 능력을 검토합니다.
4. 승인 통보: 대출 한도와 금리를 통보받습니다.
5. 대출 실행: 세입자의 퇴거 일자에 맞춰 대출이 실행됩니다.

 

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✅ 전세퇴거자금대출 이용 시 유의사항

✔ 주택 관련 대출 제한

전세퇴거자금대출을 받으면 3년간 다른 주택담보대출이나 전세자금대출을 받을 수 없습니다.

 

✔ 세대 분리 필요

대출 후 자녀가 주택을 구매할 계획이 있다면 세대 분리를 미리 해야 합니다.

 

✔ 실거주 의무

대출 후 해당 주택에 실거주하지 않으면 문제가 될 수 있습니다.

해당 주택에 임대인이 거주하는 경우라면 대출금이 입금된 이후 최소 1개월 이내에 입주를 완료해야 합니다. 

 

✔ 보증료 납부

전세퇴거자금대출을 신청하고 세입자가 새롭게 들어오는 경우라면 보증료를 의무적으로 납부해야 합니다. 

아울러 다음에 들어오는 전세세입자는 전세금 반환보증보험에 가입해야 하며, 임대차 계약서에도 특별계약 사항으로 해당 조항을 추가 기재하게 됩니다. 

 

마무리하며

앞서 설명해 드린 내용들처럼 보증금 반환 시에 부족한 부분을 전세퇴거자금대출로 메울 수 있지만,

DSR 한도 때문에 대출이 나오지 않는 경우에는 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

따라서 대출 조건과 규정을 꼼꼼히 확인하고 필요한 서류를 미리 준비하여 원활한 대출 진행을 하는 것이 중요합니다.

새로운 세입자를 맞이하거나 전세금을 반환해야 하는 상황에 놓이셨다면,  지금 바로 주거래 이용 금융기관과 상담해 보시고 필요한 도움 받아보시기 바랍니다!